近期，房地产市场的热闹劲似乎又回归了。各路大佬纷纷晒出十月份的成绩单，朋友圈中喜报频传，媒体也高声呐喊“基本筑底、稳中有进”。开发商们更是忙不迭地发布热销捷报，深圳那边一出手就是126亿的超级地块，有的楼盘甚至还涨了5%，看似一片繁荣景象。
然而，咱们不能光听他们讲，还得看看数据。中指院的数据显示，全国25个城市在11月的第一周和第二周，销售环比分别下跌了20.32%和10.21%。才过去一个多月，一场短暂的盛宴后，热闹逐渐散去，这与之前的调控刺激效果颇为相似。
2024年即将结束，楼市救市政策也即将到期，那么2025年楼市真的能企稳吗？我琢磨着啊，楼市要想真回稳，面前还横着不少拦路虎。
首先，人口问题不容忽视。大家都说14亿人是天花板了，不会再过40年就涨到18亿，人口在减少，这可是个不争的事实。再瞅瞅中国的城市化率，都已经65%了，跟欧美那些发达国家75%的水平也差不多了。这65%啊，其实是把农村里的青年、中年都给算进来了，要想再增长个5、6个百分点，那可真就到顶了。
再说人口老龄化，去年都已经21%了，预计2035年还得涨到30%以上。老年人一多，住房需求自然就少了，而且啊，死亡率上来后，市场上退出来的房子也就更多了，你说这楼市，能不承压吗？
房产商手里那些造好了一年都没卖掉的房子，加起来得有6亿平方米吧，这可都是库存啊。老百姓呢，买下来的房子没住也没出租的还有20%。房价上涨的时候，买多套房子空着也不怕，房产商房子没卖掉他也不着急。但现在呢，房子不涨了，这些库存可就成了累赘，新房需求也大幅萎缩了。
咱们看看国内城市人均住房面积，19年统计的时候是48平方米，到了2000年以后啊，就已经达到50平方米了。全世界发达国家人均50平米差不多天花板了，咱们40年前人均才5平方，现在一下子就变成了50平方，已经没地再涨下去了。
咱们的土地价格和房产价格，20年翻了四番。地价这么涨，房产商们能不囤地、炒地吗？大家也都不怕库存了，都拼命融资贷款，房地产早已经是严重透支了，我们接下来的时间段都得还这笔债。
房地产商的负债率，都已经到90%的天花板了。你说这举债、公共设施、基础设施、旧城改造、老龄化指标，哪一个不是拦路虎？
不管是看哪个数据，都表明这楼市的新阶段、新常态要出现了，房价会持续阴跌到合理的位置，当普通人15年的劳动可以匹配上一套房子的价值时，可能新的稳态就出现了。
